潘家园地铁致北京刚需:你的第一套房子最好买在四环外!

热门职业 2019-12-02138未知admin

  吉屋网月覆盖3000万购房人群,中文房产网站排名第4。

  吉屋网月覆盖3000万购房人群,当前合作新盘超过2000个。

  吉屋网月覆盖3000万购房人群,更快更准推广合作业务。

  这位粉丝在呼家楼上班,下个月即将交满五年社保,现在正计划买首套房。

  他的需求是小两居,能接受的总价为380-400万。现在自己初步选定了两个片区:东三环的潘家园和团结湖,但不知道该买哪里。潘家园地铁

  熟悉北京的朋友都知道,潘家园和团结湖,这两个地方地理位置及其优越:

  潘家园,地处东南三环边上,距离国贸只有4公里,地铁20分钟之内即可到达。住在这里,在东二环、东三环核心商圈上班,别提有多方便了;即使去北二环、北三环、也很方便。

  况且,这里配套也很齐全,生活十分便利。唯一遗憾的就是,这里没什么好学校,片区内的小学、中学在朝阳都很一般。

  团结湖,位置比潘家园更优越,不但临近团结湖公园和朝阳公园两大公园水系,而且离三里屯、工人体育场、燕莎商圈、蓝色港湾商圈都不远。

  也许有人会感到疑惑:像团结湖这样的地方,能有总价380-400万左右的小两居?开玩笑的吧。潘家园地铁

  实话告诉你,还真的有!不但有,而且还有的挑。不信你看:

  当然,这些房子大多是十年代的老破小,房子老旧、居住空间狭小、小区大多处于“三无”状态(无物业、无停车场、无绿化),潘家园地铁居住体验感很差。

  以其中一个小区“团结湖北二条”为例,大家来看一下老破小的居住环境:

  其实,不仅仅是团结湖,潘家园也是这样的现状,老旧的居民楼,分布在狭窄的道路两旁,周边充斥着沙县小吃、兰州拉面、理发馆、眼镜城、菜市场等等,一派热闹的市井气息:

  也许有人会说,这样的房子,看着还好啊,没有那么破旧。其实,它的外墙是粉刷过的,大家可以看看内部:

  这是潘家园农光里一区某栋楼的电梯间,它的外墙是这样的:

  住在这栋楼的一位阿姨告诉笔者,这栋楼马上就要旧改了。目前,农光里小区有的楼栋已经旧改完成,只剩下少部分还未动工。

  旧改后的楼栋,看起来确实比未改前舒服多了:翻新了地面、改造了老化的水电气路、重新做了外墙保温、甚至连窗户也更换了。只是,6层及以下的小区,基本上是不会安装电梯的。

  不过,笔者想说的是:即便是旧改之后,住起来依旧会感觉不舒服,因为:

  众所周知,老旧小区普遍有一个特点:卧室巨大、客厅、卫生间很小。有些小区的卫生间,空间小到根本无法洗澡,更别说安放现在年轻人普遍比较钟爱的大浴缸了,还有些户型,通风、采光都很差,这些问题,是旧改解决不了的。

  上文中我们讲到过,这些老旧小区周边道路狭窄、停车困难、配套虽全但却很低端,有些片区甚至有一股浓厚的乡土气息....这同样也是旧改无法改变的。

  2018年3月底,北京市规划和国土资源管理委员会公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。

  这份清单的公布,可以说是为四环之内定了性,这里以后限制新建大型商超、医院、学校等等,也就是说,四环以内的老破小,配套很难再改善了。

  在北京四环之内,分布着大量老旧小区,它们的楼龄大多在30-40年,有些甚至在50年左右。至于居住环境,就像上文中提到的那样,东西海的学区房甚至有过之而无不及。

  但是,东西海的老破小大多有优质学区加持,价格普遍在8-14万之间。

  虽然价格贵,不过流通性很好。北京小学生信息采集(5月份)之前,可以说是学区房成交的高峰期。

  为了防止学区房过度被炒作,北京这两年正在进行教改。我们不妨来做一个假设:如果某一天,东西海的优质学区被大幅弱化,那么,这些老破小的房价,会回落到什么程度?估计要被瞬间打回原形吧。

  除了这些优质学区房之外,北京的老破小,几乎都是跑输大盘的。

  我们还以潘家园片区为例,2007年,农光里二手房均价在8000多元;2017年,该小区均价大概在6.5-7万元。十年之间,房价涨了8倍左右。

  但是,四环甚至五环外的次新房,涨幅将近12倍,有个别小区甚至大涨13-14倍。

  以后,四环内没有学区加持的老破小,不但会继续跑输大盘,而且流通性会越来越差,这主要是因为:

  第一,那些七八十年代的房子,产权只剩下20-30年了,虽然产权到期后会自动续,但这会影响到银行对房子的评估价,它们有的被拒贷,有的只能贷5-10年。贷款一旦受限,就意味着接盘者会越来越少。

  第二,现在的年轻人,普遍对居住品质要求很高,很多人宁愿牺牲通勤时间去五环外买个新房或者次新房,也不愿买市区交通便利、配套齐全的老破小。

  即使以后这些老旧小区都会迎来旧改,但如上文中所说的,旧改改变不了房子的户型、采光和周边配套。

  为了以后换房方便,所以,北京刚需,你的第一套房子最好不要买四环内的老破小。

  此时,也许有人会说,你之前不还推荐买南三环呢吗,不还推荐200万以内的刚需买房山、顺义的老破小呢吗,怎么现在又变卦了?

  每个人的需求、偏好,都不一样,有些人非常珍惜时间,不愿意把宝贵的时间浪费在路上,所以宁愿选择市内的老破小,也不选郊区的次新房;而有些人对居住品质要求很高,接受不了居住状况堪忧的老破小,他们宁愿每天多花点时间在路上,也要买一套住起来舒服的房子。

  这些本无对错,适合自己最重要。我们只是把利弊给大家分析一下,提供的意见仅供参考。

  钱掌柜,对于天津,你不是一直推荐买城六区的老破小吗?

  我们知道,每个城市在发展过程中,都是在不断向外扩张的。而核心区由于规划较早,设施比较陈旧。并且早期的规划由于没有考虑到以后城市的充分发展,往往会出现堵车、排水困难等等问题。所以,老城区的很多板块,在房价上是跑不赢规划时髦的新区的。

  不过,这也要分城市而论。比如,目前北京六环之内,大部分板块都已经发展得很成熟了,虽然有些板块房价波动比较大,但流通性还是很不错的。

  而天津的逻辑和北京完全不一样,天津出了城六区之外,完全就是另一番景象,许多板块的二手房市场还相当不成熟。在楼市下行期,还是城六区的老破小比较保值。

  米宅北京,一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地,把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息,也有有温度的故事和情怀。

  本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。

  12.5万大学生来杭“购房”?新房or二手房,你准备好了吗?

  Q4楼市怎么买|石家庄终于分到了自贸区的羹:正定新区有机会了

  成交量价持续下跌,广州刚需客转战外围,楼市调控影响大显!

  房价数据涨跌的背后,暗示着怎样的房产逻辑?

  米宅集团()旗下,由米宅北京团队运营,负责调研分析北京、环京、天津等地的房地产市场,透析价值,发现洼地。

  每日昱言 “中国特色社会主义先行示范区”满月,深圳楼市整体保持平稳

  【9.9-9.15】这一次,上海终于“扬眉吐气”了!

  因拖欠贷款5000万,中国电建与隆基股份两家子公司对簿公堂

  12.5万大学生来杭“购房”?新房or二手房,你准备好了吗?

  Q4楼市怎么买|石家庄终于分到了自贸区的羹:正定新区有机会了

  成交量价持续下跌,广州刚需客转战外围,楼市调控影响大显!

  房价数据涨跌的背后,暗示着怎样的房产逻辑?

  乳山是不是威海最后的房价洼地,你真的知道吗?

  锦棠小区是安置房吗?是分期付款还是全款的呢?哪个大神知道?

  常州玉兰苑是安置房吗?是属于拆迁安置房吗?哪位大神了解?

  安置房可以卖吗?本人有多套安置房想卖出,求解?谁能够说说?

  安置房如何买卖吗?如果买卖有问题怎么办?请问有哪位网友晓得?

  安置地建房可以卖吗?是否要一次性付款才行?麻烦谁能说说答案?

  安置房上房吗?安置房可以进行上房吗?谁知道了解的说说呗?

  动迁安置房能抵押吗?有谁知道,可以分享下吗?

  滨湖晴园是安置房吗?安置房是什么类型的房产?有人帮忙回答下吗?

Copyright © 2002-2013 曼妙屋职场资讯网 版权所有  

联系QQ:1352848661